Как обуздать цены на аренду жилья, рассказал эксперт

Из чего складывается цена аренды жилья, почему казахстанский рынок называют «диким», и как можно регулировать ценообразование, корреспонденты Taspanews.kz узнали у эксперта рынка недвижимости, генерального директора «Tetin» Льва Тетина.

Рынок аренды жилья остается одним из самых непредсказуемых, цены здесь могут взлететь на двузначный процент за считанные дни, при этом триггером для очередного ценового шока на рынке может стать все, что угодно. Из чего же складывается стоимость аренды, и как работает ценообразование, решили выяснить корреспонденты Taspanews.kz. О мировом опыте и особенностях нашего рынка рассказал эксперт Лев Тетин.

Во всем виновата ипотека?

Если говорить о мировом опыте ценообразования, то там все четко и понятно. А как у нас?

«В Канаде, одной из самых зарегулированных стран с точки зрения налогообложения, норма доходности от арендного жилья должна укладываться в окупаемость от 15 до 25 лет. Соответственно, это формирует цену. Ты покупаешь актив, и ты его можешь сдать уже в определенном рекомендуемом ценовом диапазоне», − говорит Лев Тетин.

В Казахстане фактором ценообразования в аренде жилья может выступать ипотека, однако большую роль здесь играют именно аппетиты новых хозяев недвижимости. Захотят ли они последовать примеру жителей Канады и ждать годами окупаемости или будут за счет цены стремиться закрыть долги побыстрее, чтобы начать зарабатывать на своем активе?

«Окупаемость инвестиций в жилую недвижимость сегодня составляет 13−14 лет при 7% годовых, в случае сдачи ее в аренду. Считаю, что ставка аренды в среднем 4,5 тыс. тенге за квадратный метр, вполне приемлема. При этом стоит понимать, что 7% годовых − это даже ниже, чем депозит в банке, который составляет около 15%»,  − поясняет эксперт.

Налоговое бремя − ни при чем

Важным фактором ценообразования в некоторых странах с довольно жесткой фискальной политикой являются налоги. Однако в Казахстане ситуация другая.

«В Казахстане, наверное, одни из самых лучших условий по налогообложению - именно касающемуся аренды недвижимости. Если ты сдаешь квартиру, ты можешь купить патент и заплатить 1% от планируемого оборота с аренды за год вперед. Если это не устраивает, то можно оформить ИП и платить 3%. Такого низкого налога нет практически нигде, ну, может быть, в каких-то других еще развивающихся странах только», − говорит Лев Тетин.

Про спрос и человечность

Свой поистине дикий нрав казахстанский рынок показал в 2022 году, когда в страну хлынула волна приезжих из России. Цена аренды жилья взлетела «до потолка», многие местные арендаторы оказались на улице, так как не смогли потянуть выросшую оплату. Сегодня рынок «притих», за 9 месяцев текущего года стоимость аренды жилья выросла на 6,7%. Однако никто не гарантирует, что скачок не повторится.

«В нашем случае, так как рынок развивающийся, ему чуть более 30 лет, пока нет никаких регламентирующих норм, его действительно можно назвать диким. Поэтому сегодня цена часто зависит именно от уровня жадности собственника. Понятно, что есть спрос, Алматы и Астана – большие города, где всегда есть поток приезжих, плюс здесь порядка 40% сделок – инвестиционные, то есть недвижимость покупают с целью последующей сдачи в аренду», − рассказывает Лев Тетин.

Однако спрос имеет «импульсивный» характер, и как показал опыт 2022 года, если у собственников нет человечности, то вопросы экономики превращаются в социальные проблемы. Например, в Турции, когда два года назад также, как и в Казахстане спрос на аренду аномально вырос из-за большого количества приезжих, правительство начало регламентировать рынок и запретило повышать цены на аренду более чем на 25% в год. Несколько месяцев назад, когда страсти на рынке поутихли, эту меру регулирования отменили. В Казахстане же предпочли уповать на суровый нрав рыночных отношений и не стали вмешиваться в процесс ценообразования.

«С одной стороны, мы вроде говорим, что у нас дикий рынок, но с другой стороны, рынок всегда регулирует себя сам. И мы уже знаем, что любое вмешательство со стороны власти приводит лишь к одному, люди находят пути, как обойти ограничения и все равно поднимают цены. Летом 2023 года цены на аренду после взлета в 2022 году начали откат. Сегодня рынок относительно спокоен. Год мы закончим с показателем 8−10% прироста арендной платы в среднем по Казахстану», − поясняет Лев Тетин.

Не регулировать, а решать проблемы

На волне скачков цены на рынке аренды за последние годы, в Казахстане тоже начали говорить о возможном регулировании ценообразования аренды недвижимости. Однако экспертное сообщество не поддержало идеи депутатов, которые озвучили предложение установить порог цен. Регулировать рынок можно не только законодательными ограничениями. Эффективнее всего работает системный подход, о котором рассказал наш эксперт.

«Сегодня мы наблюдаем ценовую аномалию в аренде по некоторым небольшим городам Казахстана. Например, в Уральске рост составил 24% за год, в Шымкенте − 22%, в Петропавловске − 21%. Это связано с тем, что там объем строительства очень маленький. В регионах по-прежнему мало строят жилья, потому что норма доходности там ниже. Все застройщики, особенно крупные, ориентированы как раз на мегаполисы. Шымкент очень динамично сейчас растет, и там есть определенная хорошая положительная динамика в сдержанной цене на аренду. Это напрямую зависит от доступности жилья. Поэтому, если мы хотим "регулировать" рынок, то нужно, чтобы спрос соответствовал предложению. То есть, нужно строить больше доступного по цене жилья», − пояснил Лев Тетин.