Стоит ли сегодня инвестировать в недвижимость, рассказал эксперт

Является ли покупка квартиры хорошим активом, сколько лет в среднем нужно для окупаемости, и как изменился рынок за последние годы, корреспондентам Taspanews.kz рассказал эксперт по недвижимости, директор компании «Tetin» Лев Тетин.

Одним из самых популярных инструментов для инвестирования в Казахстане долгие годы оставалась недвижимость. Схема вложений была проста: взять квартиру в ипотеку, сдавать ее, чтобы она окупала саму себя, а когда долг будет закрыт – получать с нее чистый пассивный доход. По этим нехитрым правилам наш рынок жил с 1995 года, когда началась история ипотечного кредитования в стране. Но в последнее время все чаще говорится о том, что этот инструмент утрачивает свою эффективность: сроки самоокупаемости растут, инвестиционный доход уступает депозитам, где вкладчик гарантированно получает около 15% в год. О том, как на самом деле обстоят дела с инвестиционной привлекательностью недвижимости, корреспондентам Taspanews.kz рассказал эксперт Лев Тетин.

«Что такое жилье? Это не просто недвижимость, в которой проживают люди, это инвестиция. И владелец должен в идеале рассматривать недвижимость как актив, при покупке он инвестировал средства. В процессе жизнедеятельности собственник может продать этот актив и купить что-то новое. По статистике, жители Казахстана в среднем покупают за весь период жизнедеятельности 2 квартиры, для сравнения, россияне меньше — 1,2 квартиры. В Европе этот показатель еще меньше, там популярно жить в арендном жилье, а для инвестиций они, как правило, выбирают другие инструменты, акции, там хорошо развиты фондовые рынки. Но у нас в стране, особенно в мегаполисах, до 40% недвижимости приобретается с целью инвестирования»,  — говорит Лев Тетин.

Это долгосрочная инвестиция

Вложение средств в покупку квартиры, которая приобретается через ипотеку – это достаточно долгосрочная инвестиция. Мы попросили эксперта дать приблизительный расчет по окупаемости при учете существующих цен на аренду жилья.

«Если разложить схему с покупкой квартиры и сдачей ее в аренду, то цифры получаются следующие. Средняя ставка аренды на сегодняшний момент в Казахстане составляет 4,5 тыс. тенге. Исходя из этого, мы получаем данные, что окупаемость инвестиций в жилую недвижимость сегодня составляет 13−14 лет, а прибыль — всего 7% годовых. Как мы видим, это почти в два раза ниже, чем доходность обычного депозита в банке. Если сравнить с Европой, то там окупаемость еще ниже — около 20−25 лет, а прибыль всего 4−5% годовых. Но там она в евро. В любом случае, говоря об инвестиционной привлекательности недвижимости в Казахстане, я бы назвал ее "минимально приемлемой". Здесь нет сверхдоходности. Например, пять лет назад ситуация была другая, за десять лет можно было окупить свою жилую недвижимость, при 10% прибыли в год»,  — поясняет Лев Тетин.

Однако многие инвестируют в покупку недвижимости, традиционно считая ее очень прибыльным активом, при этом часто наши люди не вдаются в подробности, не просчитывают ситуацию на примере конкретных цифр.

Но инвестиционная привлекательность недвижимости формируется не только благодаря арендному доходу. С каждым годом растет и стоимость самого жилья. Так, согласно данным бюро национальной статистики РК на сентябрь 2024 года, цена вторичного жилья по стране увеличилась на 5%. Что значительно меньше инфляции, которая составила 8,3%. Но если рассмотреть ситуацию в разрезе регионов, то инвестиционная привлекательность недвижимости как актива окажется весьма высока в Атырау, где стоимость вторичного жилья повысилась на 23,3%, и в Астане с ростом в 13,9%.