Застройщики заранее начали поднимать цены на жилье, ожидая отмены льгот по НДС

В социальных сетях распространяется информация с предупреждением для покупателей квартир, что некоторые застройщики включают в договоры купли-продажи дополнительные 12% за НДС, судьба которого еще только обсуждается в правительстве. Для человека, который невнимательно читает документы, это может стать сюрпризом на миллион. Эксперт по рынку недвижимости Ольга Семенова рассказала Taspanews.kz о том, что происходит с ценами, и какие «ловушки» могут ждать потребителей.

Ценовое ралли на рынке недвижимости подогревают сразу несколько новостей: продление и запуск новых государственных жилищных программ, ужесточения требований к застройщикам, а также бурное обсуждение отмены льгот по НДС для строительной отрасли. 

Обычно на фоне слухов и дискуссий колебание цен на рынке находится в пределах 2-3%, при этом скачки происходят точечно и кратковременно, что практически не отражается в итоговой статистике. Кто-то быстренько срывает куш, подзарабатывает, но в целом рынок недвижимости остается в прогнозируемом коридоре роста цен. Но в этот раз все может оказаться иначе. Поводом для жонглирования ценами с размахом в 10% и более стало бурное обсуждение поправок в налоговый кодекс, которые предусматривают отмену льгот по НДС для застройщиков. 

«Планируется, что на строительные компании будет распространяться НДС, и все было бы не особо заметно для покупателя, если бы застройщики взяли на себя эти проценты, вычли из своих доходов. Однако все не так. Уже сейчас, даже не дожидаясь принятия поправок по НДС, которые еще неизвестно, когда будут — в январе ли 2025 года, а может в 2026 году, — строительные компании начали перекладывать ответственность за этот налог на покупателя. Почему так происходит? Объясню наглядно, как это работает. Представим, что здание за 100 млн построено в 2024 году, а налог будет введен в 2025 году, и оно уже будет стоить 112 млн. Чтобы застройщику навести порядок в ценовой политике, он уже заранее закладывает эти 12%, чтобы не оказаться в минусах на следующий год»,  — поясняет Ольга Семенова. 

Почему платит потребитель, а не застройщик?

Могут ли застройщики взять на себя нагрузку в 12%, если льготы все-таки будут отменены? Вопрос риторический. По данным самих застройщиков, их маржа составляет всего 10-15%. Вычитать из этой суммы НДС в 12% кажется нелепым. Однако, есть и другие расчеты по маржинальности строительного рынка, где говорится о прибылях компаний в сто и более процентов. Как правило, они основаны на данных официальной статистики по затратам на строительство одного квадратного метра, стоимость которого сравнивается с конечной ценой реализации потребителю. В такой ситуации выплата НДС не кажется уже чрезмерной нагрузкой на бизнес. 

Но, как у нас часто происходит, любые дополнительные затраты автоматически ложатся бременем на карман потребителя. Да и сам принцип НДС позволяет это делать, ведь это косвенный налог, который входит именно в конечную стоимость товаров или услуг. Возврат НДС у нас предусмотрен только для экспортеров. В случае со строительными компаниями, которые продают квартиры внутри страны, это не работает, а значит, платить его придется самим гражданам, которые покупают товары и услуги.

«В такой ситуации рост цен на рынке недвижимости неминуем. И конечно, сейчас люди стремятся быстрее купить дома и квартиры, до того, как отменят льготы»,  — поясняет Ольга Семенова. 

Хрущевки снова станут популярными?

Отмена льгот по НДС повлияет именно на рынок первичного жилья, который, согласно данным статистики, в целом по стране рос в цене в пределах всего 2% за текущий год, в отличие от вторичного жилья, которое подорожало на 5%. Льготные программы кредитования и ценовая политика в отношении новостроек создали тренд на покупку именно нового жилья, теперь же он может резко измениться. 

Впрочем, явление будет временным, ведь, как показывает рынок, цены на вторичке очень быстро подстраиваются под прайсы новостроек. В результате НДС может потянуть вверх все цены на недвижимость. 

Подстраховка или махинация?

Однако вопрос об отмене льгот все еще находится на стадии обсуждения. И неизвестно, будет ли решение принято вообще, и когда. Но некоторые застройщики стали заранее включать НДС в договора, и тут уже встает вопрос, насколько это правомерно? 

«Будьте очень внимательны при подписании договоров сейчас, так как мелким шрифтом обычно такое написано, и никто, скорее всего, предупреждать вас не будет об этих 12%. Поэтому лучше всего приходить на сделку с юристом»,  — предупреждает покупателей Ольга Семенова.